☐ 그간 특혜시비로 개발의 해법을 찾지 못해 토지이용의 효율성이 떨어졌던 서울시내 대규모 부지가 보다 효율적으로 개발될 수 있는 길이 열렸다.

☐ 서울시는 지난 해 11월 11일 발표한 ‘대규모 부지 용도변경 유연화와 도시계획 운영체계 개선’ 내용을 골자로 하는 新도시계획 운영체계를 본격 시행한다고 18일(수) 발표했다.

☐ 서울시의 新도시계획 제도 시행으로 용도변경을 통해 토지 활용 잠재력이 높은 지역에 위치한 1만㎡이상 대규모 부지에 대해 민간개발 사업자의 원활한 개발 추진을 돕는 동시에 용도변경에 따른 개발이익을 사회적으로 공유할 수 있게 된다.

  ○ 대규모 부지 용도변경은 도시계획적으로 정합성이 유지되고, 타당성이 인정되는 독립적 개발이 가능한 부지라야 하며, 기부채납 한다고 해도 무조건 용도변경을 허용해 주는 것은 아니다.

□ 그간 서울시의 제도 시행에 많은 관심을 보여 온 입지적으로 경쟁력을 갖춘 1만㎡이상의 대규모 부지를 소유한 민간개발 사업자로서는 건설경기 침체 국면을 탈피하려는 자구노력과 맞물려 사업 추진 속도에 탄력이 붙을 전망이다.

□ 서울시에서도 현재의 경기침체를 감안할 때 민간 건설 활성화를 지원해 투자환경 개선과 일자리 창출에 기여할 것으로 보고, 용도변경 사전협상 추진을 위한 별도의 전담조직을 따로 구성하여 지원할 계획이라고 밝혔다.

□ 이는 지난 달 29일 ‘서울경제살리기와 일자리창출 특별대책’ 발표로 서울시의 행정력을 총 동원해 경제살리기 및 일자리 창출에 행정력 올인 할 것을 선언한 데에 이어 다시한번 오세훈 시장의 경제살리기 의지를 반영한 것으로 풀이된다.

□ 서울시에서 발표한 “新도시계획 운영체계”의 주요내용은


  ○ 용도변경 이익 환수 대상 및 방법의 다양화 및 기준 마련

     - 종류확대 : 공원, 도로 위주 → 문화․복지시설, 장기전세주택 등

     - 방법확대 : ‘개발부지 내 토지’한정 → 개발부지 이외의 토지, 건물 등

  ○ 용도변경 유형별 기부채납 비율 설정

     - 용도지역 변경 유형별 공공기여율 : 20%~48%

     - 도시계획시설 폐지 및 복합화에 따른 공공기여율 : 20%

  ○ 도시계획수립 운영체계 개선 : 단절적/반복적 3단계 → 연속적 2단계 절차로 단축

 
  ○ 개발계획과 공공기여에 대한 민관 협상제도 도입

     - 협상위원회 및 전담 tf팀 구성․운영 (협상전담 조직 신설


<대규모 부지의 도시계획 변경 사전협상 제안 신청 및 절차>

□ 용도변경에 대한 사전협상 제안신청은 “도시계획 변경 사전협상 업무처리지침”의 신청서를 작성하여 사업부지가 속한 자치구에 접수하면, 자치구에서는 14일 이내 구청장 의견서를 첨부하여 서울시에 제출하게 된다.

  ○ 사전협상 제안 신청시 제출하는 서류는 간략화하여 사업자 부담을 최소화하는 한편 현 경기 침체국면 등을 고려하여 고용창출의 기대 효과 등은 반드시 기재토록 하고 있다

<개발계획 및 공공기여 등에 대한 사전 협상 방법>

□ 서울시에 접수된 사업자가 제안한 용도변경 사전협상은 ▴도시계획 변경 타당성 검토 ▴개발계획 및 공공기여 사전협상 2단계 연속 절차로 운영된다.

□ 도시계획 변경 타당성은 60일 동안 검토한 후 사전협상 가능여부에 대하여 사업자에게 통보하게 된다. 사전협상이 가능한 부지는 이후 협상위원회(서울시, 자치구, 사업자 대표 및 도시계획위원회 위원, 전문가 등으로 구성)에서 개발계획과 공공기여 등에 대한 협상을 진행하고 용도변경 여부를 최종 결정하게 된다.

  ○ “도시계획 변경 타당성 검토”에서는 ①용도변경 협상대상 여부, ②사전협상 대상 우선순위를 설정하게 되며, 도시계획위원회 자문후 최종 결정하게 된다.

  ○ “개발계획 및 공공기여 사전협상”에서는 ①용도지역 변경 및 도시계획시설 폐지(복합화) 여부 및 범위 ②공공기여 시설 및 전략적 개발을 위한 계획 수립 방향, ③협상결과 이행을 위한 보증장치 등을 결정하게 되며 협상결과는 도시계획위원회 자문을 거쳐 최종 결정하게 된다.

☐ 서울시의 이번 제도는 그간 개발 실현의 족쇄로 작용하였던 특혜시비를 차단하고 개발 실현이 가능 하도록 유연한 도시계획시스템으로 전환함으로써 개발이익의 사회적 공유와 도시개발을 활성화할 수 있을 것으로 기대된다.

☐ 한편 용도변경 사전협상 제안을 희망하는 사업자는 이번 달 23일부터 다음 달 25일까지 30일 동안 자치구에 도시계획 변경 제안 신청서를 제출하여야 한다.